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2019年上市房企负债榜
2019-09-29 21:39:21来源:

房地产调控趋严,当局保持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,卖力落实房地产市场安稳健康成长的长效机制。7月30日,中心政治局召开会议,重提“房住不炒”定位,并明白提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

国度发改委宣布通知收紧海外发债,对房企海外发债加强束缚,新融资只能用于置换一年内到期之中经久海外债务,同时,还需就债务范围、刻日等进行立案挂号;银保监会5月份请求对金融机构开展房地家当务进行严格检查,事实上收紧房地产行业融资。

一、成也萧何,败也萧何,往日融得欢,将来偿债压顶

跟着行业集中度赓续进步,房地产企业为了进一步促进范围增长,依然须要大年夜量的资金支撑,这就使得整体负债范围持续加大年夜,而有息负债接洽关系着利钱以及更高的负债成本,对于房企来说意味着更大年夜的偿债压力。

据诸葛找房统计的80家上市房企来看,2019年上半年房企的有息负债范围进一步晋升,达到6.61万亿元,与2018岁终比拟上涨10.45%。恒大年夜、碧桂园、融创、保利、万科等20家房企的有息负债范围超千亿。成也萧何,败也萧何,往日融得欢,将来偿债压力大年夜,房企债务广泛密集到期,债务压顶。

数据来源:各房企公开半年报诸葛找房整顿

据诸葛找房统计,2019年上半年上市房企的有息负债范围榜单中,80家房企有71家跨越100亿。有息负债范围TOP20房企均跨越了1000亿,总计达到42159.75亿元,占80家上市房企总有息负债的63.73%;而有息负债范围TOP10房企总计达到29587.33亿元,占80家上市房企总有息负债的44.73%。中国恒大年夜以8131.71亿元的有息负债雄踞首位,远远赶过了以3317.60亿元的有息负债范围位居第二的碧桂园。排名第三的是融创中国,2019年上半年的有息负债范围为3083.00亿元;保利地产、绿城控股、万科、中国铁建、中海地产等企业紧随厥后。

从榜单来看,排名靠前的大年夜多为范围房企,大年夜型范围房企的融资才能相对较强,同时范围的增长和运作须要多的资金来支撑。然则在在市场监管和融资渠道收紧的大年夜情况下,有息负债范围较高的房企偿债压力也是不容小觑的。

发卖范围在500-1000亿元之间的房企有息负债范围增速均值最高,为14.29%,包含奥园集团、建业地产、禹洲地产、越秀地产等房企。2019年以来,这些房企积极扩大,扩充地盘贮备。1000-1500亿发卖范围的大年夜型房企有息负债范围增速均值仅为3.73%,重要来自于一些房企在主动降杠杆、降负债,如泰禾集团、正荣集团、阳光城等,个中泰禾集团在严格的债务压力下,主动出售资产,回笼现金,有息负债范围与2018年事尾比拟已降低19.73%。

图1:2019年上半年上市房企有息负债范围TOP20

备注:有息负债=短期借钱+一年内到期的非流动负债+经久借钱+敷衍单子+敷衍债券(下同)

数据来源:各房企公开半年报诸葛找房整顿

从2019年上半年有息负债的年内增速来看,TOP20的房企年内增速均值为32.75%,TOP10榜单的房企年内增速均值为42.77%。有息负债增速较高的企业和有息负债范围较大年夜的企业不尽雷同,年内增速较高的房企重要有三类:第一类是以京能置业为首的年内增速偏高但范围较小的房企,第二类是以奥园集团为代表的增速较高,但有息负债范围并不靠前的中型房企;第三类是以融创中国为代表有息负债范围和年内增速双高的大年夜型房企。

京能置业有息负债年内增速以81.27%位居第一,但其2019年上半年的有息负债范围只有29.91亿元,在80家上市房企中排名靠后。苏宁全球以46.70%增速位居第三,与京能置业情况类似。对于成长较快的小型房企来说,偿债才能和抗风险才能远不及大年夜型房企,后期还债风险仍相对较高。

奥园集团以36.82%的增速排名第四,中国奥园采取的快速开辟、快速发卖、快速回款的高周转策略,2019年上半年,奥园共新增34个项目,须要更多的资金来支撑项目标开辟,有息负债范围增至796.6亿元。与奥园类似的代表房企还有建业地产、禹洲地产和现代置业等中型房企,重要表示为年内负债增速较高,上半年的各类扩大或者融资、地盘、项目开辟较多,但负债范围整体不高。

第三类以融创中国为代表的大年夜型房企。融创中国以34.39%的增速位居第五,并购和拿地办法加快使得有息负债居高不下,上半年拿地总额达680亿元,达到客岁同期的5.8倍,拿地面积高达1170万平方米。与融创类似的还有华夏幸福、中海、新城控股等房企,这类房企的范围较大年夜,有息负债范围和年内增速都名列前茅,高负债下仍积极拓展范围。

图2:2019年上半年上市房企有息负债范围年内增速TOP20

数据来源:各房企公开半年报诸葛找房整顿

二、龙头房企负重前行,中斗室企安身立命

2019年以来,房地产企业融资进入监管最严格时代,各房企融资状况分化加剧,房企发债成本攀升等均反应出当前资金紧的大年夜情况,同样也反应出政策对于房地产市场调控的力度。部分龙头房企一边高喊“活下去”,一边迅猛收购拿地,令不少中斗室企“既妒且惧”。对压力重重的后者而言,如斯大年夜手笔已力有不逮,若何活下去或许才是将来必须直面的问题。在此背景下信用较好的大年夜型地产企业可以或许有更多渠道融到更多且相对低成本的资金,为保持现有的范围下,持续大年夜力发债,而一些处所性小企业将面对较大年夜融资难度,有息负债范围的增速较低。

龙头房企有息负债增速广泛较高,中斗室企或扩大范围或降负债减杠杆。2019年上半年发卖范围在2000亿以上的龙头房企有息负债率增速均值为13.62%,1500-2000亿元龙头房企有息负债率增速均值为13.94%,龙头企业范围较大年夜,了偿才能和抗风险才能较强,并且融资渠道和方法相对小型房企较为广泛和多样,更轻易获取资金。

而小型房企的有息负债范围增速均值较低,500亿以下房企均值为5.36%。中斗室企因为评级相对更低,债券发行难度赓续加大年夜,资金链更为脆弱,多半中斗室企选择扩大范围或降负债减杠杆的方法来谋求“活下去”。

备注:房企范围参照2018年的发卖事迹划分

数据来源:各房企公开半年报诸葛找房整顿

三、前20家房企有息负债净增近6000亿,恒大年夜新增负债范围超千亿

2019上半年品牌房企负债总额进一步晋升,根据诸葛找房整顿,上半年TOP20上市房企新增有息负债为5831.6亿元,占80家房企新增负债总额的93.2%,集中度处于高位程度。

上半年80家上市房企中,新增有息负债超100亿元的房企18家,恒大年夜以1350.41亿元有息负债净增范围位居首位,是上半年独一新增负债范围超千亿的品牌房企,且明显高于位居第二的融创中国789亿元,第三名为华夏幸福年内新增有息负债422.86亿元。

数据来源:各房企公开半年报诸葛找房整顿

自2016年以来,恒大年夜的有息负债总额一向处于高位程度。固然恒大年夜在事迹宣布会上提出了低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式,控制负债范围及负债率,但年内恒大年夜仍积极融资,前四月恒大年夜发债融资金额已达609亿,为主流房企最高程度。恒大年夜较高的负债总额侧面反应出企业内的资金压力,8月下半旬,为快速回笼资金,降低负债率,恒大年夜打响金九银十促销第一枪,并动员公司全员促销。

图3:2019年上半年上市房企有息负债净增范围TOP20

数据来源:各房企公开半年报诸葛找房整顿

在如许的大年夜背景下,各个房企都在强调降杠杆、加强现金流,调剂长短债构造,并且加快回笼现金,加强短期偿债才能,那么2019年上半年各房企毕竟表示若何?跟着房企2019年半年报数据的陆续颁布,诸葛找房梳理了上市房企中80家范围较大年夜、房地产主业占绝比较例的企业,从有息负债范围及增速、短期债务、现金贮备及现金覆盖度等角度探寻房企之变。

与此同时,部分房企有息负债相较于2018年出现负增长局面,新增有息负债缩减的有15家上市房企,个中万科、泰禾新增负债缩减明显,缩减金额超200亿元。

万科在负债上尤为控制,万科首席运营官张旭在2019年半年事迹会上表示,万科异常谨慎,净负债率请求控制在40%以下,万科会以现金流为导向控制好负债率。泰禾受迫于债务危机,上半年出售了大年夜量项面前目今降债务。本年六月底,泰禾有息负债降至1103.96亿,与2018岁尾比拟降低19.73%。值得一提的是,除了龙头房企,前两年范围扩大明显的房企也开端有意降低有息负债范围。如中国金茂、正荣集团、北京城建、花样年、龙光地产、阳光100、大年夜名城、阳光城、远洋集团、绿地喷鼻港、保利置业、福星股份、天房成长等房企有息负债范围增速均出现负增长。

数据来源:各房企公开半年报诸葛找房整顿

图4:2019上半年上市房企负新增有息负债TOP15

数据来源:各房企公开半年报诸葛找房整顿

从短期有息负债现金覆盖度来看,2019年上半年80家上市房企现金覆盖度均值为131.55%,大年夜部分房企现金流能覆盖短期债务情况,短期有息负债现金覆盖度TOP20房企的平均值达到了341.71%。中海、合景泰富、龙湖、华润置地等龙头房企现金流表示优胜,现金覆盖度均在400%以上。宋都股份、中华企业等保持现金为王的中小企业也表示较好。个中宋都股份短期有息负债现金覆盖度最高,达到了942.78%,宋都股份本年上半年强化资金管控,加强资金流动性治理,经由过程投融资结合,晋升了资金应用效力。截至申报期末,宋都持有泉币资金约54.21亿元,而短期负债仅有5.75亿元。

图5:2019年上半年上市房企短期有息负债现金覆盖度TOP20

短期有息负债现金覆盖度=现金及现金等价物/(短期借钱+一年内到期的非流动负债)*100

数据来源:各房企公开半年报诸葛找房整顿

本年上半年中海持续稳健的财务杠杆,现金流保持充裕,半年报显示中海地产现金及现金等价物为港币1120.4亿港元,而短期借钱及一年内到期的非流动负债仅210.49亿港元。然而,因为稳健的策略,中海给2019年定下的全年事迹目标,在外界看来仍显得过于保守。

另一家龙头房企同样保持稳健的财务策略,龙湖集团作为一家平易近企一向以来保持低成本多渠道融资优势,融资成本可以媲美央企中海、华润。2019年上半年龙湖短期借钱及一年内到期的非流动负债仅为137.57亿元,净负债率降至53%,短期有息负债现金覆盖度为421.19%,可见融资才能之强,现金流之优胜。

四、龙头房企现金流表示优胜,部分房企短期债偿压力不容小觑

本年上半年范围增长较快的旭辉集团及龙光地产现金流同样表示较好。旭辉集团的短期有息负债现金覆盖度为325.41%,现金存量较2018岁尾增长22%至540亿元,短期借钱及一年内到期的非流动负债165.82亿元,一年内到期短债占比仅18%,债务构造优胜,偿债才能优胜。龙光地产在现金流方面同样表示不错,在本年上半年龙光地产大年夜力拓展,经由过程公开市场、收并购及城市更新等多渠道新增货值的同时,仍保持充裕的现金流。半年报显示,2019年上半年龙光地产现金存量为344.61亿元,短期债务仅为111.11亿元,短期有息负债现金覆盖度为310.45%,泉币丰富。

房企年内增速=(2019年上半年有息负债范围/2018年事终有息负债范围)-1)*100%

除此之外绿地、苏宁全球、建业、保利、禹州、越秀、绿城、远洋、金地、时代中国、花样年以及中骏等超十家房企现金覆盖度均在200%以上,短期债偿压力较小。

部分房企现金流重要,短期有息负债现金覆盖度不足100%,从低短期有息负债现金覆盖度TOP20房企来看,均值仅为55.4%,80家上市房企中有29家房企现金流覆盖度不足100%,部分房企短期债偿压力较大年夜。

一些中斗室企资金链重要,债务构造不合理,融资艰苦,不少房企出现现金流明显承压的情况,如嘉凯城、天房成长、北大年夜资本等房企,2019年上半年短期有息负债现金覆盖度不足30%,现阶段短期债务风险较大年夜,经营风险上升。

范围房企中,泰禾集团短期有息负债现金覆盖度最低,仅为39.21%,富力地产、阳光100现金覆盖度也不足50%,短期债务压力山大年夜。本年上半年以来,在严格的资金压力下,泰禾集团选择赓续出售项目以求度过难关,现金流有所改良,有息负债大年夜幅削减。然则泰禾的短期偿债压力仍较大年夜,根据其半年报显示,泰禾短期借钱和一年内到期的非流动负债由截至去岁尾的574.28亿元降至330.74亿元,其截至期末的现金及现金等价物余额为129.67亿元,短期有息负债现金覆盖度仅为39.21%。

阳光100面对着同样的难题,高负债令其偿债压力压顶,经营性现金流难以支撑高负债,根据其半年报显示,2019年上半年阳光100现金及现金等价物34.99亿元,而短期负债及一年内非流动负债有83.06亿元,本年上半年,阳光100经由过程出售资产来缓解现金流的压力,债务构造有所改良,但现金流仍较重要。

图6:2019年上半年上市房企低短期有息负债现金覆盖度TOP20

短期有息负债现金覆盖度=现金及现金等价物/(短期借钱+一年内到期的非流动负债)*100%

2019年上半年房企面对更重的债务压力,多半房企为缓解资金压力或加快去库存或减缓范围扩大主动去杠杆降负债,而中斗室企要面对艰苦更为严格,据统计,本年全年约360家房企倒闭,破产原因多涉及不克不及了债到期债务、严重资不抵债。下半年融资情况更为严重,在行业增速放缓的背景下,房企应当加快推货入市、进步周转并加快回款。


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